Объект управления

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общим имуществом в многоквартирном доме является:
1.    помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2.    иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3.    крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4.    земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из:
•    жилых помещений;
•    нежилых помещений;
•    помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений;
•    конструктивных элементов многоквартирного дома (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, крыши);
•    земельного участка с элементами озеленения, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
Поскольку общее имущество находится в долевой собственности собственников помещений в доме, оно не может находиться на балансе каких-либо организаций.

При ранее действовавшем законодательстве многоквартирный дом рассматривался как объект балансового учета. С 01.03.2005 утратили силу Основы федеральной жилищной политики, которые определяли жилищный фонд как «совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания» (ст. 1). В ходе разграничения государственной собственности и приватизации основная часть жилищного фонда подлежала передаче в муниципальную собственность (в т.ч. ведомственное жилье приватизированных предприятий). В дальнейшем жилые дома целиком закреплялись в «муниципальной собственности», передавались в хозяйственное ведение или оперативное управление муниципальных предприятий или учреждений, осуществлявших управление и эксплуатацию жилья.

Ситуацию усугубляло то, что по действовавшему законодательству выделение средств на эксплуатацию передаваемого жилищного фонда производилось по количеству передаваемых домов. Сформировалось искаженное понятие государственного и муниципального жилищного фонда, к которому на практике относили целые дома. Существенную роль в формировании такого представления сыграл Закон о приватизации жилищного фонда, который определяет в качестве объекта приватизации жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Т.е. названный Закон относит к государственному и муниципальному фонду дома в целом; кроме того, в соответствии с ним собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В то же время ст.ст. 289-290 ГК РФ закрепляют право собственника квартиры в многоквартирном доме на долю в общем имуществе (в т.ч. инженерное оборудование и места общего пользования). Таким образом, возникло противоречие по вопросу о том, кто является собственником дома в целом – муниципалитет, который получил этот дом целиком в ходе разграничения государственной собственности, как правило, со всеми приватизированными квартирами (за исключением некоторых муниципалитетов, которые при принятии домов в муниципальную собственность исключали такие квартиры), либо собственники квартир в доме в силу права общей долевой собственности (ГК РФ). На практике это приводило к спорам о том, кто должен организовывать управление указанными домами и заключать договоры с поставщиками коммунальных и жилищных услуг. (Как правило, это делали муниципалитеты через муниципальные жилищно-эксплуатационные предприятия (в хозяйственном ведении которых находились жилые дома), либо через службу муниципального заказчика). Также возникал вопрос, кто же вправе распоряжаться общим имуществом: разрешать переоборудование общих помещений, сдавать их в аренду, распоряжаться земельным участком, подвалами и т.д.

Основная проблема сводилась к тому, признавать ли многоквартирный дом в целом объектом права собственности, если квартиры в нем являются самостоятельным объектом права, а общее имущество находится в общей долевой собственности. В практике имелись абсурдные ситуации, когда все квартиры в доме приватизировались, а дом продолжал числиться в муниципальной собственности.
Судебная практика по указанным спорам была крайне противоречивой. Имелись прецеденты признания судом прав общей долевой собственности собственников квартир (в городах Москве и Санкт-Петербурге суды признали неправомерными разрешения, выданные местными властями на переоборудование чердаков). В других случаях суды возлагали на муниципалитеты обязанности по содержанию многоквартирных домов, считая их относящимися к муниципальному жилищному фонду, несмотря на наличие в таких домах квартир, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности.

Объектом жилищных прав по жилищному кодексу РФ является жилое помещение, к которым относятся:
•    одноквартирный жилой дом, часть дома;
•    квартира, часть квартиры;
•    комната.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав.
Жилой дом по ЖК РФ – индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования. Квартира – структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат. Таким образом, жилой дом как объект жилищных прав, не может состоять из нескольких квартир. Указанный подход в целом соответствует положениям ГК о правах собственников многоквартирных домов на жилые помещения и общее имущество.

Изложенное свидетельствует о том, что многоквартирные дома в целом не могут составлять государственный и муниципальный жилищный фонд. Муниципалитеты и государство могут иметь в собственности лишь квартиры и комнаты в таких домах и действовать в организации управления этими домами наравне с остальными собственниками. Данное утверждение и ранее вытекало из законодательства (в частности, ГК), но лишь с принятием нового ЖК проблема нашла свое окончательное решение.